גירושין בצל תמ"א 38 – איך מתבצע מכר דירה בהתחדשות עירונית כשהזוג נפרד?

פירוק תא משפחתי הוא תהליך רגיש ומורכב, וכשברקע יש נכס שנמצא בפרויקט בנייה, המצב מסתבך אפילו יותר. התמודדות עם פרידה במקביל למיזם בנייה דורשת הבנה מעמיקה של השלבים המשפטיים והכלכליים. השילוב הזה יוצר אתגרים ייחודיים שחייבים לנהל נכון כדי לשמור על הזכויות של שני הצדדים.  

האתגר הכפול: גם פרידה וגם אתר בנייה

פרידה מבן או בת הזוג מביאה איתה המון החלטות קשות שמשפיעות על החיים לשנים ארוכות. כשיש דירה משותפת שעוברת תהליך בנייה, השאלות צפות מהר מאוד ומצריכות טיפול חכם. ביצוע מכר דירה בהתחדשות עירונית דורש התייחסות מיוחדת, כי הנכס נמצא במצב של שינוי וצריך להבין איך לחלק אותו בצורה הוגנת ומאוזנת מבלי לאבד מהשווי שלו.

ניקח לדוגמה את דנה ואבי, שהחליטו להיפרד אחרי עשר שנות נישואין, בדיוק כשהבניין שלהם נכנס לפרויקט חיזוק ותוספות. דנה רצתה למכור את הדירה מיד כדי לפתוח דף חדש, בזמן שאבי התעקש לחכות לסיום הבנייה כדי להרוויח את עליית הערך שהובטחה להם. הפער הזה תקע את תהליך הפרידה שלהם במשך חודשים ארוכים ויצר מתח בלתי נסבל בבית. ברגע שהם הבינו שהם צריכים גורם מקצועי ואובייקטיבי שיעשה סדר בבלאגן, הדרך לפתרון התחילה להתבהר ושניהם יכלו לנשום לרווחה.

⭐טיפ זהב⭐ אל תחכו לרגע האחרון כדי להחליט מה עושים עם הנכס. הסכמה מוקדמת חוסכת זמן יקר ומונעת הפסדים כלכליים שקשורים לעיכובים מול היזם או הקבלן.

אפשרויות הפעולה שעומדות על השולחן

ברגע שמחליטים שצריך לפרק את השותפות בדירה, נפתחות כמה אפשרויות שונות שצריך לשקול בכובד ראש.

מכירה לצד שלישי במהלך הפרויקט

אפשרות אחת היא למכור את הנכס למישהו מבחוץ עוד לפני שהבנייה מסתיימת בפועל. הצעד הזה מתאים למי שרוצה לשים את העבר מאחור ולא מעוניין לחכות שנים עד שהקבלן ימסור את המפתח.

היתרון הגדול הוא שאפשר לסיים את השותפות הכלכלית מהר ולהמשיך הלאה בחיים. 

מצד שני, צריך לזכור שדירה בבנייה לרוב נמכרת במחיר נמוך יותר מדירה מוכנה.

קניית החלק של הצד השני

אופציה אחרת, שלרוב מועדפת כשרוצים לשמור על יציבות עבור הילדים, היא שאחד מבני הזוג יקנה את החלק של השני בדירה. מהלך כזה מצריך כמה צעדים ברורים:

• הערכת שווי מעודכנת שלוקחת בחשבון את הפוטנציאל העתידי של הדירה לאחר סיום העבודות.
• בדיקת אפשרויות מימון ומשכנתא, כי הבנקים מתייחסים אחרת לנכס שנמצא תחת הליכי בנייה ודורשים בטוחות שונות.
• הסדרת נושא הערבויות מול הקבלן המבצע כדי לוודא שהצד שרוכש נשאר מוגן מכל כיוון אפשרי לאורך הפרויקט.

בחירה באחת מהאפשרויות האלו דורשת תכנון מוקדם כדי למנוע הפתעות לא נעימות בהמשך הדרך ולשמור על הכסף של כולם.

איך מתנהלים מול היזם והרשויות?

זה לא מספיק רק להגיע להסכמות בתוך המשפחה, צריך גם להסדיר את הדברים מול הגורמים החיצוניים שמנהלים את הפרויקט.

💡חשוב לדעת💡 כל שינוי בבעלות על הדירה מחייב עדכון רשמי של היזם, כדי שכל הערבויות, החוזים והתחייבויות השכירות יעודכנו בהתאם.

היבטי מיסוי שצריך לקחת בחשבון

העברת זכויות בין בני זוג עקב פרידה לא תמיד נחשבת לעסקה שחייבת במס, אבל תמיד עדיף לבדוק את זה לעומק מול רשויות המס לפני שחותמים על ההסכם הסופי.

תכנון מס נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים במעמד חלוקת הרכוש. 

בנוסף, אם הדירה תימכר בעתיד לצד שלישי, צריך לוודא מי יישא בנטל המיסים שיחולו עליה בסוף הפרויקט.

תיאום הציפיות מול הבנק

רוב המשכנתאות לא בנויות לשינויי בעלות פתאומיים, בטח לא כשמדובר בפרויקט שטרם הסתיים ואי אפשר למשכן בו את הנכס כרגיל. כדי לטפל בזה בצורה חלקה כדאי לעקוב אחרי השלבים הבאים:

1. פנייה מסודרת לבנק למשכנתאות כדי לקבל אישור עקרוני לגרירת משכנתא או למחזור שלה.
2. השגת אישור בכתב מהיזם להסבת הערבויות הבנקאיות על שם בן הזוג שנשאר עם הדירה.
3. חתימה על הסכם פירוק שיתוף שמגדיר במדויק את חלוקת התשלומים העתידיים ומי נושא בעלויות העיכובים אם יהיו כאלה.
4. דיווח לרשויות המס ולטאבו על השינוי בסטטוס הבעלות בנכס כדי להימנע מקנסות ועיקולים פוטנציאליים.

ביצוע הצעדים האלה לפי הסדר מבטיח מעבר חלק ומונע תסבוכות משפטיות מיותרות מול הגופים הפיננסיים והקבלנים.

הערכת השווי – מתי באמת כדאי למכור?

אחת השאלות הכי בוערות שמציפות זוגות היא תזמון המכירה. זהו נתון קריטי שמשפיע ישירות על הנטו שיישאר בכיס של שני הצדדים. כדי לעשות קצת סדר בשיקולים, כדאי להסתכל על ההבדלים הברורים בין מכירה מיידית להמתנה בסבלנות.

עיתוי המכירה	יתרונות מרכזיים	חסרונות פוטנציאליים
לפני סיום הבנייה	ניתוק כלכלי מהיר, פחות התעסקות עם קבלנים	מחיר נמוך יותר, קהל קונים מצומצם בגלל הסיכון שבפרויקט
בסיום הפרויקט	מיקסום הרווח הכלכלי, קל יותר למצוא קונים מתעניינים	המשך קשר מאולץ בין הצדדים, סיכון מובנה לעיכובים בבנייה

קבלת החלטה שקולה שמבוססת על נתונים אמיתיים תעזור לשמור על היציבות הכלכלית של שני הצדדים. 

כדאי להביא שמאי מקרקעין שמכיר פרויקטים של התחדשות עירונית כדי שייתן הערכה ניטרלית ואמיתית לשווי הנכס בכל אחת מהתחנות בדרך.

ניהול נכון של חלוקת הרכוש

בסופו של דבר, פרידה היא לא תהליך קל, אבל המטרה היא להגיע להסכמות כמה שיותר מהר ובצורה הוגנת שלא תשאיר צלקות כלכליות. התייעצות מוקדמת והבנת התמונה המלאה עושות את כל ההבדל בין מאבק ארוך ויקר לבין סיום חלק ומכובד של הקשר הכלכלי. פירוק שיתוף בדירה שעוברת התחדשות עירונית הוא תהליך רגיש שמצריך ידע מדויק, כדי להבטיח שכל הזכויות נשמרות ושהעתיד מוגן. לקבלת ליווי משפטי מקצועי ודיסקרטי שיגן על הזכויות בצורה הטובה ביותר, ניתן ליצור קשר בטלפון 077-997-8659 או לשלוח הודעה לכתובת המייל shayalaw@gmail.com.