כאשר מדובר בנדל"ן, רובנו חושבים על עסקאות בין מוכר לרוכש, קנייה של דירה להשקעה או רכישה מקבלן. אבל לא פעם נרצה להעביר דירה או חלק מדירה לאדם קרוב – ילד, אח או בת זוג. העברות כאלה נחשבות לעסקאות רגישות במיוחד, שמערבות קשרים משפחתיים, רגשות ולעיתים גם אינטרסים מנוגדים. במקרים כאלה, אפילו פעולה שנראית פשוטה – כמו "לתת דירה במתנה" – עשויה להפוך למורכבת משפטית ולגרור השלכות כלכליות לא צפויות. חשוב לדעת שגם כאשר אין תמורה כספית, העסקה נחשבת לעסקת מקרקעין ודורשת התייחסות מלאה לכל ההיבטים החוקיים. לא די באמון בין הצדדים, וגם לא מספיק הסכם שנכתב ביד. על מנת להגן על הנכס, להבטיח את זכויות שני הצדדים ולשמור על יחסים תקינים בעתיד – יש לבצע כל שלב בעסקה בליווי משפטי מקצועי ומדויק.
מתי נרצה להעביר נכס בתוך המשפחה?
העברה של נכס בין קרובי משפחה מתבצעת לעיתים במטרה להקל על הדור הצעיר להחזיק נכס, להסדיר זכויות לקראת ירושה, או להעביר דירה לבן משפחה מתוך כוונה טובה, כמו סיוע כלכלי. בין הסיטואציות הנפוצות: הורה שמעביר דירה לבן בוגר; סבא או סבתא שרוצים להעניק נכס לנכד; או אח ואחות שמסדירים בעלות משותפת. גם במקרי גירושין נדרשת לעיתים העברת חלק מדירה מבן זוג אחד לשני. כפי שהמצבים מגוונים, כך גם ההשלכות האפשריות – וביניהן מסים, חשיפה לסיכונים משפטיים, רישומים בלתי תקפים והסתבכויות משפחתיות. לכן כל פעולה כזו צריכה להיבחן בעיניים משפטיות.
אילו מסים חלים על העברת נכס בתוך המשפחה?
למרות שהעברה בתוך המשפחה נראית כמעשה פרטי ופשוט, מערכת המיסוי בישראל רואה בה עסקה לכל דבר. קיימים שני מסים עיקריים שעלולים לחול: מס רכישה, שמשולם על ידי מקבל הנכס, ומס שבח, שמשולם על ידי המוסר. אם מתקיימים תנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור – אך הוא לא ניתן באופן אוטומטי. פטור ממס שבח למשל, יכול להינתן כאשר הנכס עובר מהורה לילד או בין בני זוג החיים יחד. אך אם מדובר באח, או בבן משפחה שאין לו קשר דם ישיר, הפטור עלול לא לחול. אפילו אם מדובר בילד – אם כבר יש לו דירה נוספת, הדבר עלול לשלול את הפטור. כך גם מס רכישה – יתכן ויחול בשיעור מופחת, אך לעיתים הוא מחושב לפי מדרגות רגילות. לכן חשוב להבין שכל העברה, גם כשאין בה תשלום, דורשת בדיקה פרטנית מול לשכת מיסוי מקרקעין, בחינת נסיבות העברה, מילוי טפסים והגשת בקשה לפטור, בצירוף אסמכתאות מתאימות.
טעויות נפוצות בתהליכים מהסוג הזה
אחת הטעויות השכיחות ביותר היא התחלת העברת הדירה "בצורה חפוזה" – מתוך כוונה טובה אך ללא בקרה. אנשים רבים ניגשים לבצע העברה ללא ליווי משפטי, סבורים שהמסמכים יסתדרו בהמשך, או בונים על כך שבני המשפחה יסכימו ביניהם בכל מקרה. אך המציאות מלמדת אחרת. ישנם מקרים שבהם העברה שנעשתה ללא חוזה מסודר גורמת לחיכוכים לאחר מספר שנים – כאשר עולה השאלה מי הבעלים האמיתי, האם יש זכויות לצד שלישי, או מה יקרה עם הנכס אם בני הזוג של המקבל ייפרדו. במצבים רגישים אלה, כל חוסר בהירות יכול להוביל לתביעה משפטית. גם טעויות טכניות עלולות לגרום לנזקים. מילוי לא נכון של טופס, חוסר במסמך אחד, או דיווח מאוחר לרשות המס – כל אלה עלולים להביא לקנסות, דחיית פטור ואפילו סירוב לרישום בטאבו. במקרים מסוימים נדרשת גם התייחסות לחוק הירושה או לחוק האפוטרופסות – לדוגמה כאשר אחד הצדדים אינו כשיר משפטית.
הדרך הנכונה לבצע העברת נכס בתוך המשפחה
השלב הראשון הוא לגשת לעורך דין מקרקעין שמנוסה בסוג עסקאות שכזה. עורך הדין יבחן את הנסיבות – מי הצדדים, מה הקשר ביניהם, מה מצב הנכס, האם יש משכנתא, האם יש רישומים קודמים, האם יש זכויות נוספות. לאחר מכן, הוא ינסח הסכם משפטי מסודר, שבו יוגדרו התחייבויות, זכויות, תשלומים נלווים, מועדים והוראות נוספות. חשוב לדעת שגם בעסקאות בין הורים לילדים, חשוב לעגן את ההסכמות בכתב – במיוחד כדי להגן על המקבל. פעמים רבות, למשל, הורה מעניק דירה לילד צעיר, אך לא מוודא שהבן או בת הזוג של הילד לא יהיו שותפים בעתיד. במצבים כאלה, ההסכם מגן על הקשר המשפחתי ויוצר ודאות לכל הצדדים. כמו כן, יש לוודא שמוגשים כל הדיווחים לרשויות: דיווח למיסוי מקרקעין, בקשה לפטור (אם אפשרי), רישום זכויות בטאבו, ולעיתים גם עדכון מול רשויות נוספות – למשל במקרה שהנכס מצוי בעיר שבה יש מס עירוני גבוה במיוחד. תכנון נכון מראש מונע בעיות בהמשך הדרך. במקרים רבים, לקוחות שואלים כיצד נכון לפעול כאשר הם מעוניינים להעביר נכס כמתנה. כאן המקום להבין: העברה ללא תמורה? כך תעשו את זה נכון מבחינה משפטית – יש לוודא שההעברה נעשית רק לאחר בחינת התנאים הרלוונטיים לפטור ממס, עריכת הסכם מותאם אישית, ודיווח מלא לרשויות. בשונה מהעברה רגילה, כאן הדגש הוא לא רק על הזכויות בנכס, אלא גם על יחסים אישיים, עתידיים ולעיתים גם רגשיים.
למה חשוב ליווי של עורך דין המתמחה בתחום הזה?
לא כל עורך דין מכיר לעומק את עולם עסקאות המקרקעין המשפחתיות. מדובר בתחום מורכב שדורש לא רק ידע בדיני מקרקעין, אלא גם היכרות עם דיני משפחה, ירושה, מסים וחוק החוזים. עורך דין מנוסה יודע לזהות את הבעיות שעלולות לצוץ בעתיד, ולהציע פתרונות כבר בשלב הניסוח של ההסכם. בנוסף, הליווי המשפטי חוסך זמן והתעסקות בירוקרטית. במקום לפנות בעצמכם לרשויות, להתמודד עם טפסים ומסמכים, תזכו לטיפול מקיף שכולל הכול – מהתחלה ועד הסוף. מעבר לכך, עורך דין מנוסה ידע לבחון גם את ההיבטים הכלכליים של העסקה – האם עדיף לבצע את ההעברה עכשיו או לחכות, האם נכון לכלול תנאים מיוחדים, או לשקול השכרה ולא העברה מוחלטת. עו"ד יוני לוי, אשר מתמחה בתחום המקרקעין ובעסקאות של העברה בין קרובי משפחה, מציע שירות אישי ואחראי שמבוסס על ניסיון רב, היכרות עם תקנות המיסוי והיכולת להבין את הניואנסים הדקים שבין משפחה למשפט. גישה זו מאפשרת לו ללוות כל לקוח בדרך רגישה, מקצועית ומדויקת – תוך שמירה על הזכויות והאינטרסים של כל הצדדים.
